Nel settore immobiliare, uno degli aspetti più delicati e spesso fraintesi riguarda la definizione di vani e locali e come questi concetti si riflettano nella classificazione delle abitazioni. Spesso leggiamo annunci come “bilocale”, “trilocale” o “appartamento 5,5 vani” ma dietro queste definizioni si nasconde una realtà più complessa, che vale la pena conoscere per orientarsi meglio nella ricerca della casa ideale.
Il significato di locali e vani: non sono la stessa cosa
In maniera generica, si può pensare che locale significhi semplicemente ogni stanza o ambiente chiuso da quattro mura, quindi cucina, soggiorno, camere, bagno, ripostiglio, corridoio, ecc. Questo è corretto ma solo in senso ampio e non specifico.
Nel linguaggio tecnico immobiliare e catastale, invece, il termine vano ha un significato più preciso e indica quegli ambienti abitabili o principali che contribuiscono alla classificazione dell’immobile. Non tutti i locali si contano come vani, o almeno non sempre nella stessa misura.
Il bagno: un vano “mezzo” o “frazionario”
Una delle particolarità più importanti riguarda il bagno. A differenza di quanto si possa pensare, il bagno non viene considerato zero vani, ma spesso conta come mezzo vano (0,5 vano). Questo spiega perché nelle visure catastali o nei documenti ufficiali si trovino appartamenti indicati con numeri decimali come 4,5 o 5,5 vani.
Questa modalità di conteggio tiene conto del fatto che il bagno è un locale indispensabile ma con una funzione accessoria rispetto agli ambienti principali di soggiorno, cucina o camere da letto.
Bilocale, Trilocale e il conteggio “popolare” dei locali
Nel linguaggio comune, quando si parla di un bilocale si fa riferimento a un appartamento con due ambienti principali abitabili, solitamente soggiorno e camera da letto. Ma cosa succede se la cucina è separata dal soggiorno? Perché allora un appartamento con soggiorno, cucina e camera viene comunque chiamato bilocale e non trilocale?
La risposta è che, nel gergo immobiliare, la cucina separata ma di dimensioni ridotte spesso non viene conteggiata come vano a sé stante, soprattutto se è considerata un locale di servizio rispetto agli spazi principali. Inoltre, negli usi più diffusi, il termine bilocale si riferisce a due ambienti principali vivibili, senza includere bagni o cucine di piccole dimensioni.
Nel caso di un trilocale, invece, ci si aspetta che vi siano tre vani principali distinti e abitabili, come per esempio soggiorno, camera matrimoniale e una seconda camera da letto. Anche se cucina e bagno sono presenti, non sempre si considerano nel conteggio ufficiale dei vani.
Perché il numero di vani può essere frazionario?
È importante sottolineare che nelle visure catastali o nei documenti tecnici l’indicazione dei vani non è sempre un numero intero. Il motivo è proprio la modalità di conteggio dei locali accessori come bagni, cucine piccole, ripostigli, o locali non completamente abitabili, che possono contribuire come frazioni di vano.
Per esempio, un appartamento con quattro camere da letto (4 vani) più un soggiorno (1 vano) e due bagni (ciascuno mezzo vano) potrà essere classificato come un immobile di 6 vani, o anche 6,5 vani se c’è un ripostiglio considerato mezzo vano.
In conclusione: come leggere correttamente gli annunci?
Quando leggi un annuncio e trovi la definizione “bilocale”, “trilocale” o un numero di vani con decimali, è importante sapere che:
Il numero di vani rappresenta la somma degli ambienti abitabili principali (camere, soggiorno, cucina abitabile) più le frazioni attribuite a bagni e locali accessori.
La denominazione bilocale o trilocale si basa più su un uso pratico e diffuso che su una rigida classificazione tecnica, per questo può includere più locali ma meno vani.
La superficie calpestabile e quella commerciale completano il quadro, ma il numero di vani rimane il dato chiave per definire la tipologia dell’appartamento.
Questa distinzione aiuta sia chi cerca casa a farsi un’idea chiara dello spazio disponibile sia chi vende o affitta a comunicare in modo preciso e trasparente.